COMPRA VENTA DE UNA PROPIEDAD

COMPRAVENTA
Cuando una de las partes, se obliga a transmitir la propiedad de un cosa a otra, y esta se obliga  a recibirla y  pagar el precio cierto en dinero, estamos en presencia de un contrato de compraventa. 
A fin de entender esta definición la segmentamos:
1) el vendedor al transmitir al comprador la propiedad de una cosa, transfiere la causa de la posesión que tiene, transfiere el carácter de dueño, otorgándole la legitimación correspondiente.
 2)  por otro lado, el comprador se obliga a recibir la cosa y  dar la contraprestación correspondiente, es decir  pagar el precio cierto estipulado.
La compraventa se diferencia de la permuta atento que, en el primer caso  la obligación radica en “dar un precio cierto en dinero”,  en tanto que en el segundo la obligación consiste en “entregar  otra cosa”.
Modos de adquirir el dominio de un inmueble:
Por medio de la posesión: (2351 CC.) Cuando una persona tenga una cosa bajo su poder,  sea por ella misma o por otro, con la intención de  someterla  al ejercicio de un derecho de propiedad, hay posesión.
 Es necesario gozar con el título de dueño de la cosa, el titulo nos transforma en dueños legítimos. El titulo puede ser,  por ejemplo la escritura de compraventa, la donación que nos hicieran, o la sucesión que recibimos. También debemos aclarar que existe  el dueño sin título de propiedad, para ello es necesario que la ocupación que ejerza  “el dueño” sea pacífica, que se trate de un inmueble abandonado, y que nada se haya efectuado para interrumpir la posesión.  Es posible  perfeccionar  ese derecho precario de propiedad, para lo cual deberá iniciar  ante el juez competente un juicio de usucapión. La sentencia que recaiga en dicho proceso y que lo reconozca como titular deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.
A lo expuesto anteriormente,  debemos agregarle un segundo requisito, que jurídicamente se denomina “modo” “animus domini”. Precisamente es fundamental la intención de la persona de someter la cosa a un verdadero derecho de propiedad,  lo que significa el actuar como dueño de la cosa.   Distinto es el caso del TENEDOR.  Que es aquél que tiene la cosa,  pero reconoce en otra persona la propiedad de la misma.
Como se instrumenta la venta:
Debemos destacar que lo que a continuación desarrollaremos es respecto a “inmuebles”, los que están ampliamente  gobernados por la costumbre comercial.  Pudiendo distinguir tres etapas.
Las ventas de inmueble se pueden encargar a INMOBILIARIAS, estas están constituidas por personas capacitadas para la comercialización de inmuebles. Estos promocionan el inmueble y buscan interesados.
Al encontrar  un interesado,  se efectúa lo que se denomina  convenio de RESERVA. Este convenio lo que posibilita  es que durante el tiempo que dure la reserva el inmueble sale de la esfera de promoción de la inmobiliaria, generándose a partir de entonces una etapa de negociación entre la inmobiliaria y el interesado.
En el caso de aceptarse la oferta efectuada por el futuro  comprador se pasa a una segunda etapa.
En el segundo paso, se celebra el  BOLETO DE COMPRAVENTA. El boleto es un instrumento privado que  fija las condiciones de venta del inmueble, condiciones de venta que han sido negociadas en la etapa nro. 1.
La tercer y última etapa radica en asistir ambas partes  A LA ESCRIBANÍA A FIRMAR LA ESCRITURA,  luego la escritura se inscribe ante el REGISTRO DE LA PROPIEDAD que corresponda según el lugar donde se encuentre situado el inmueble.
La finalidad de la inscripción es:

• Que todos los cambios de titularidad  se INSCRIBAN EN LA MATRICULA DEL INMUEBLE a efectos de proteger al mismo.
• La inscripción funciona como PUBLICIDAD REGISTRAL PARA OPONER A TERCEROS LA VENTA. Ello significa que a partir de la inscripción nadie puede alegar el desconocimiento de la misma.  Cualquier persona que consulte por el estado de dominio del referido inmueble sabrá quien es su titular, si se encuentra gravado con hipoteca u otros derechos reales, como así también si pesan embargos o inhibiciones.

Será un placer poder trabajar para Usted y/o su empresa.